Ruggero Lenci

CONCORSO "IVE" DI SOCIAL HOUSING IN VIA CA' D'ORO FAVARO VENETO, VENEZIA
2009

Ruggero Lenci (capogruppo)
Marco Proietti
Marino Ceolin (consulente)
Gianni Bianchi (collab.)

MASTER PLAN DI INTERVENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE NON
CONVENZ. DA DESTINARE PARTE ALLA LIBERA VENDITA E PARTE
ALLA LOCAZIONE IN SOCIAL HOUSING

1. Indirizzi progettuali e programma

Il progetto che si presenta risponde alla volontà dell’Immobiliare Veneziana, “IVE”, di promuovere, in attuazione delle proprie linee programmatiche ed operative in tema di social housing, un concorso per la formazione del Master Plan degli interventi di edilizia residenziale non convenz. sull’area di Mestre-Favaro Veneto denominata “Bissuola, via Ca’ D’Oro”, compresa nell’ambito territoriale delle ZTO C2 del VPRG vigente e classificata C2 N 15, le cui prescrizioni ed indirizzi sono:

SP (Superficie lorda di Pavimento) residenziale non superiore a mq 17.780, di cui
fino al 10% destinabile ad attività connesse alla residenza.
Standard Primari a parcheggi non inferiori a mq 1.240.
Altri standard non inferiori a mq 9.600.
Altezza massima non superiore a ml 10,60. E’ consentita per tipologie a torre una
altezza fino a ml 60,00.
Sul margine orientale dell’area è prevista la realizzazione di un terrapieno a
protezione da rumori e polveri della Circonvallazione Est. Il terrapieno consente
inoltre lo scavalcamento dell’asse viario veloce. E’ prevista la costruzione di un
percorso ciclopedonale.

Gli indirizzi progettuali dell’Immobiliare Veneziana sono i seguenti:

Nella progettazione si potrà esulare dalla esistenza dell’elettrodotto e della relativa
fascia di rispetto, essendo intenzione di IVE partecipare alla iniziativa del Comune di
Venezia intesa all’interramento di detta linea.
Tuttavia è auspicabile che almeno una quota di mq 3.700 di SP venga prevista entro
la porzione di area non interessata dalle fasce di rispetto dell’elettrodotto e della
strada Circonvallazione Est.

L’Immobiliare Veneziana precisa inoltre che le prescrizioni di PRG sopra riportate sono state esposte nel bando solo in via indicativa, fermo restando il fatto che ciascun proponente dovrà progettare opere rigorosamente compatibili e conformi alle normative urbanistiche vigenti.
Ciò vuol dire che tali proposte potranno quindi contenere soluzioni diverse dalle norme sopra richiamate solo nei limiti in cui queste ultime prevedano espressamente una loro derogabilità.

E’ questo il caso delle altezze massime consentite, che in altre realizzazioni limitrofe sono state derogate.

Sull’area oggetto del concorso IVE intende promuovere “un’attività finalizzata alla realizzazione di edilizia abitativa non convenzionata per la vendita e/o per la locazione a termine a canone calmierato, destinata a soddisfare il fabbisogno di quanti pur non configurandosi per i requisiti di reddito quali potenziali destinatari dell’edilizia pubblica a carattere sociale hanno comunque difficoltà a trovare adeguata risposta nell’ambito del libero mercato.
Si rende pertanto opportuno attivare forme di intervento in cui convergano risorse private e
non, per conseguire risultati significativi rispetto agli obiettivi delle politiche abitative della
società utilizzando senza fini speculativi i terreni edificabili di proprietà della società al fine di
ridurre i canoni di locazione degli alloggi che verranno realizzati…”

E’ inoltre interesse di IVE che le proposte progettuali rispondano alle seguenti caratteristiche:

Contenimento dei consumi energetici
Il progetto dovrà attenersi a scelte che contemplino l’utilizzo di energie alternative e soluzioni
tecnologiche atte al contenimento dei consumi energetici (controllo della radiazione solare nel periodo estivo ed il raggiungimento di ulteriore efficienza energetica) ed idrici.

Qualità edilizia
Ruolo strategico degli insediamenti di Edilizia Residenziale Sociale volto alla riqualificazione edilizia, ambientale e sociale della cittadina di Favaro Veneto (soluzioni costruttive qualificate, utilizzo di materiali durevoli ed eco-compatibili; aspetti formali di immagine urbana).

Prestazioni
Conformi agli indirizzi indicati nel capitolato prestazionale sub A.

Tipologia degli alloggi
Riferita, in linea di massima, alle seguenti indicazioni:

Mini Appartamento con 1 camera: circa 20%: ingresso, soggiorno - pranzo, disbrigo con possibile zona ripostiglio, bagno finestrato, camera matrimoniale, garage o in alternativa posto auto per un’auto; Superficie calpestabile: almeno 45 mq;
Midi Appartamento con 2 camere: circa 25%: ingresso, soggiorno - pranzo, disbrigo con possibile zona ripostiglio, bagno finestrato, camera matrimoniale, camera singola garage per un’auto;
Appartamento con 2 camere: circa 30%: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, disbrigo, ripostiglio, bagno finestrato, bagno/lavanderia con doccia (anche non finestrato), camera matrimoniale, camera singola garage ampio o in alternativa garage per un auto e cantina;
Appartamento con 3 camere: circa 25%: ingresso, soggiorno cucina abitabile, disbrigo, ripostiglio, bagno finestrato, bagno/lavanderia con doccia (anche non finestrato), camera matrimoniale, camera doppia, camera singola, garage ampio o in alternativa garage per un auto e cantina.

2. Motivazioni del nuovo assetto urbano

Il master plan proposto tende a minimizzare la realizzazione di nuove strade. Il nuovo assetto dell’area prevede l’inserimento di un’area centrale che distribuisce a tutte le unità abitative. L’accesso a detta zona distributiva avviene dalla traversa di via Ca’ D’Oro.

3. Esposizione degli edifici e protezione dai raggi solari

Gli edifici sono posizionati in modo ruotato rispetto alla direzione della viabilità di scorrimento veloce di via Martiri della Libertà che lambisce l’area a est. In tal modo essi non presentano alcun fronte esposto a nord, permettendo così ai raggi solari l’illuminazione di tutte le facce. I fronti degli alloggi sono schermati per mezzo di un sistema costituito da una “camicia fustellata” che avvolge il volume e che è connessa ai balconi. Tale parete schermo ha giacitura sul margine esterno dei balconi perimetrali ai corpi di fabbrica. Un sistema che dà luogo a una doppia pelle legata all’edificio.
Gli edifici sono stati ubicati nel lotto in base all’altezza, secondo il criterio di ridurre al minimo la proiezione della propria ombra sui lotti limitrofi, così da contenerla il più possibile nell’area.

4. Considerazioni urbanistiche, standard e altezze

Il progetto mira a ottenere un sistema urbanizzato equilibrato, che eviti di coprire eccessivamente le superfici permeabili del sito. Esso introduce quattro corpi di fabbrica: un primo edificio a torre di 23 piani fuori terra per un’altezza di 75 ml, un secondo edificio a torre di 18 piani fuori terra per un’altezza contenuta nel 60 ml, un terzo edificio a torre bassa di 9 piani fuori terra di circa 28 ml di altezza, un quarto edificio a palazzina di 6 piani fuori terra di circa 19 ml di altezza.
La particolarità dell’intervento proposto è che i quattro edifici nascono da una stessa tipologia di partenza, ovvero da una stessa “impronta planimetrica”, che ne costituisce la “cifra” unitaria. Tale “impronta” è stata ritenuta ottimale in quanto presenta quattro alloggi d’angolo su ogni piano garantendo così un’ottima esposizione dei vani interni e, al tempo stesso, una bassa incidenza dei costi per scale e ascensori. Inoltre dà luogo a volumi compatti, quindi con un bilancio energetico altamente sostenibile.

La scelta di inserire nel progetto due torri alte è determinata dal fatto che nel sito di concorso una SP di 17.780 mq distribuita su unità abitative estensive avrebbe significato coprire tutta l’area, rendendo impossibile il rispetto degli standard, in particolare per quanto riguarda i rapporti di permeabilità dell’area.
La nuova centralità vede così distribuita un’equilibrata miscela di attività connesse alla residenza (circa 1.700 mq), di residenze (circa 16.040 mq di SP), di spazi pubblici esterni costituiti da marciapiedi e da una piazza (il fulcro del nuovo insediamento), da aree a parcheggio a raso (nella misura di circa 4.000 mq), nonché da aree a verde pubblico (nella misura di 12.260 mq totali).

5. La nuova piazza

Per quanto riguarda la nuova piazza essa è pensata quale “vuoto progettato”, ovvero un luogo circondato dai nuovi edifici e attraversato da un percorso segmentato: una rampa pedonale che da via Ca’ D’Oro arriva fino a via dei Martiri della Libertà per poi attraversarla in sopraelevazione con un’ampia passerella. Tale piazza è inoltre dotata di un’area verde alberata nella quale è presente una scultura-fontana. Da qui è possibile accedere agli ingressi di tutti gi edifici.
Così disposti gli edifici danno luogo a una porosità verso le aree a verde, che risultano essere facilmente accessibili e usufruibili.

6. Il verde, le aree golenali e la pista ciclabile

Le aree a verde per un totale di 12.260 mq, sono distribuite intorno agli edifici. Su di esse hanno luogo delle collinette artificiali ottenute dallo scavo di piccoli bacini golenali (lagunazioni) necessari a garantire, insieme a vasche di accumulo, il riequilibrio tra le precipitazioni meteoriche e le mutate capacità di assorbimento del terreno rispetto alla condizione originaria. Ciò si rende necessario a causa della riduzione di tale capacità dovuta all’inserimento delle nuove quantità edilizie, delle strade, dei parcheggi e dei marciapiedi. In caso di forti precipitazioni tali bacini (e le vasche di accumulo) si riempiranno d’acqua, pur rimanendo aree usufruibili a verde. Ciò, nel rispetto di quanto prescritto dalle ordinanze 2, 3, 4 del Commissario Delegato per l’Emergenza in caso di eccezionali eventi meteorologici.
Nella realizzazione delle aree a verde si prevede l’utilizzo di materiali e tecnologie durevoli, oltre alla piantumazione di essenze che favoriscono la semplicità manutentiva e il decoro urbano.
Sarà inoltre realizzato un sistema di innaffiamento automatico con centraline elettroniche programmabili, sequenziali per settori di innaffiamento. L’acqua piovana verrà riutilizzata per l’irrigazione del verde.
Come già menzionato, parte del materiale scavato sia per gli edifici sia per le aree golenali, verrà riutilizzato per dar luogo a un verde progettato e a una duna protettiva per schermare il nuovo quartiere dagli inquinamenti provenienti da via Martiri della Libertà.
E’ inoltre prevista la realizzazione di una pista ciclabile connessa con la passerella proposta di scavalcamento di via dei Martiri della Libertà.

7. Aree a parcheggio a raso e autorimesse interrate

Le aree a parcheggio (per una consistenza di 2.500 mq circa distribuiti in due parcheggi con passo carrabile e 1.200 mq circa ubicati lungo la traversa di via Ca’ D’Oro) rispettano abbondantemente gli standard urbanistici, garantendo la presenza di 206 posti auto.
Esse sono state distribuite sul sito in modo da risultare facilmente accessibili da ogni settore, e comode da utilizzare.
Oltre alle su descritte aree a parcheggio a raso, il progetto prevede la realizzazione di autorimesse interrate ubicate sotto agli edifici.

8. Gli edifici

I quattro edifici non presentano alloggi al piano terra. La torre da 9 piani è l’unica che presenta attività connesse alla residenza a piano terra. I quattro edifici hanno in comune il fatto di servire quattro alloggi per corpo scala-ascensore, quindi di garantire la massima efficienza ed economicità distributiva. Tutti gli alloggi hanno una doppia esposizione e sono sempre ubicati in posizione d’angolo. Ciò vuol dire che nel presente progetto non esistono alloggi monoesposizionali.
I corpi di fabbrica si dividono in tre tipologie:

Tipo A – Torre da 23 piani
Al piano terra questa tipologia è dotata di un androne, di spazi porticati e non sono previsti alloggi, anche se è ipotizzabile, ove richiesto, l’inserimento di un alloggio per il portiere.
In totale essa genera 86 alloggi dei seguenti tipi:
Mini Appartamento con 1 camera e 1b:   22 da   52,5 mq
Midi Appartamento con 2 camere e 1b:   25 da   68,5 mq
Appartamento con 2 camere e 2b:   22 da   85,5 mq
Appartamento con 3 camere e 2b:   16 da 101,0 mq
Appartamento duplex attico con 3 camere,
studio e 2b:           1 da 166 mq

Tipo B – Torre da 18 piani
Al piano terra questa tipologia è dotata di un androne, di spazi porticati e non sono previsti alloggi, anche se è ipotizzabile, ove richiesto, l’inserimento di un alloggio per il portiere.
In totale essa genera 68 alloggi dei seguenti tipi:
Mini Appartamento con 1 camera e 1b:   17 da   52,5 mq
Midi Appartamento con 2 camere e 1b:   17 da   68,5 mq
Appartamento con 2 camere e 2b:   17 da   85,5 mq
Appartamento con 3 camere e 2b:   17 da 101,0 mq

Tipo C – Torre da 9 piani
Al piano terra questa tipologia è dotata di un androne, di spazi porticati, di spazi per attività connesse alla residenza e non sono previsti alloggi, anche se è ipotizzabile, ove richiesto, l’inserimento di un alloggio per il portiere.
In totale essa genera 32 alloggi dei seguenti tipi:
Mini Appartamento con 1 camera e 1b:     8 da   52,5 mq
Midi Appartamento con 2 camere e 1b:     8 da   68,5 mq
Appartamento con 2 camere e 2b:     8 da   85,5 mq
Appartamento con 3 camere e 2b:     8 da 101,0 mq

Tipo D – Palazzina da 9 piani
Al piano terra questa tipologia è dotata di un androne, di spazi porticati e non sono previsti alloggi, anche se è ipotizzabile, ove richiesto, l’inserimento di un alloggio per il portiere.
In totale essa genera un totale di un totale di 20 alloggi dei seguenti tipi:
Mini Appartamento con 1 camera e 1b:     5 da   52,5 mq
Midi Appartamento con 2 camere e 1b:     5 da   68,5 mq
Appartamento con 2 camere e 2b:     5 da   85,5 mq
Appartamento con 3 camere e 2b:     5 da 101,0 mq

In sintesi gli alloggi sono dei seguenti tipi:

unità di alloggi Superficie calpestabile

Mini Appartamento con 1 camera e 1b:   52   (da   52,5 mq)
Midi Appartamento con 2 camere e 1b:   55       (da   68,5 mq)
Appartamento con 2 camere e 2b:   52             (da   85,5 mq)
Appartamento con 3 camere e 2b:   46   (da 101,0 mq)
Appartamento duplex attico con 3 camere,
studio e 2b:              1 (da 166,0 mq)

Totale 206

Nota: Nel calcolo della SP totale (Superficie lorda di pavimento) che concorre a dar luogo ai 17.780 mq è inclusa, oltre alla superficie calpestabile degli alloggi, la muratura esterna (di 30 cm di spessore), l’atrio d’ingresso e gli spazi di distribuzione agli alloggi ubicati ai vari piani ad esclusione della scala e dell’ascensore, nonché il 10% di superficie di spazi per attività connesse alla residenza (1.700 mq circa).
Va precisato, inoltre, che, in sede di preliminare e definitivo, il numero degli alloggi potrebbe agevolmente subire delle variazioni senza minimamente turbare la conformazione del progetto, modificando opportunamente il numero dei piani degli edifici per calibrare in modo ancor più preciso le quantità.

Spazi per attività connesse alla residenza
Gli spazi per attività connesse alla residenza, per una consistenza di 1.700 mq circa, sono prevalentemente ubicati ad ovest del lotto, in fregio a via Ca’ D’Oro in posizione decentrata rispetto agli accessi alle torri. La copertura dei relativi corpi di fabbrica è rivestita da un manto erboso. Essi sono serviti da un capiente parcheggio a raso limitrofo. Altre attività connesse alla residenza sono state inserite al piano terra della torre da 9 piani.

9. Criteri di progettazione degli edifici per il contenimento energetico

Il progetto è guidato da criteri di economicità, contenimento dei consumi energetici, idrici, rispondenza a tutte le normative strutturali, impiantistiche e sulla sicurezza.
Esso promuove il risparmio energetico, l’uso razionale dell’energia e la produzione energetica da fonti rinnovabili in conformità con il Dlgs 29 dicembre 2006 n 311CE che introduce l’obbligo della certificazione energetica. Di conseguenza utilizza materiali di costruzione ecosostenibili sensibili ai principi della bioarchitettura per ottenere la diminuzione delle potenze installate; la diminuzione dei consumi energetici assoluti e specifici; la riduzione delle emissioni in atmosfera; il contenimento del fabbisogno di energia primaria per riscaldamento nei 50 kWh/m2/anno (norma tecnica UNI EN 832); il recupero in forma “passiva” della maggior parte dell’energia necessaria a garantire le migliori prestazioni per i diversi usi finali (riscaldamento, raffrescamento, illuminazione ecc.). Ciò ha luogo dislocando gli edifici secondo l’ottimale esposizione, nonché agendo sulla composizione dell’involucro.
Il progetto evita l’uso di alloggi monoesposizionali; integra gli edifici con il sito favorendo l’ottimale accesso alla radiazione solare per tutti i prospetti attraverso la rotazione dei corpi di fabbrica rispetto ai punti cardinali; evita l'ingresso della radiazione solare diretta in estate schermando i fronti degli alloggi con un sistema costituito da balconi connessi a una “camicia fustellata” che dà luogo a una doppia pelle (una parete schermo) giacente sul margine esterno dei balconi che circondano i corpi di fabbrica.
Inoltre utilizza i venti prevalenti per la ventilazione/raffrescamento naturale degli alloggi; mitiga l’effetto "isola di calore"; contiene l’albedo della pavimentazione degli spazi pubblici, delle superfici verticali e di tutto l’intervento entro parametri ammissibili utilizzando materiali a radiazione incidente e lunghezza d'onda controllata; dispone la vegetazione in modo da massimizzare l'ombreggiamento estivo; mantiene limitata l'ampiezza delle superfici vetrate.

Il progetto si avvale inoltre della possibilità di realizzare modelli di simulazione per sfruttare l'inerzia delle pareti e degli elementi strutturali al fine di ottenere risparmi energetici, ottimizzando anche la disposizione dei materiali isolanti. I materiali di tamponatura perimetrale e i serramenti esterni sono pensati tra quelli che garantiscano dispersioni contenute; le coperture sono ventilate; sono evitati i ponti termici.
Per quanto riguarda i materiali da costruzione essi sono di origine naturale e provenienti da fonti rinnovabili con ridotto impatto ambientale nell’intero ciclo di vita per la cui composizione e produzione non siano utilizzate sostanze tossiche, nocive e/o inquinanti, e che in fase di messa in opera utilizzo e dismissione non rilascino costanze tossiche, nocive e/o inquinanti.
Il progetto delle aree carrabili e per i percorsi pedonali prevede l’utilizzo di materiali durevoli e facilmente manutenibili che, al tempo stesso, denotano le diverse funzioni. L’illuminazione pubblica è inoltre integrata da un sistema fotovoltaico di alimentazione. Infine, il sistema di smaltimento delle acque meteoriche recepisce, come descritto nelle aree a verde pubblico, le indicazioni della valutazione di compatibilità idraulica della zona oggetto dell’intervento.

10. Elettrodotto

Il presente progetto prevede la rimozione dell’elettrodotto e il suo eventuale interramento. Pur tuttavia è realizzabile, con lievi modifiche, anche in sua presenza.